摘取 要 从我国商品房的利润来源应从，对我国商品房暴利构成的原因展开分析，指出是地方政府、商业银行与房地产开发结为的利益联盟的利益执着造成了房价狂涨。房地产暴利对我国、造成了严重危害，带给社会阶层分化激化、社会矛盾加深、土地资源浪费、政府公信力上升等一系列。投资房价攀升以及房地产的暴利沦为我国经济中的奇特现象，引发了公众注目和政府推崇。　　关键词 房地产市场 暴利 寻租 土地产权1 房地产暴利的根源　 再行看商品房价格。

上世纪90年代中期我国经济经常出现短路，通过管理于1996年构建“软着陆”后，经济开始转入削减期，再加不受亚洲危机，我国出口贸易相当严重阻碍，整个产品市场下滑，物价总水平一路下降。商品房市场也不值得注意，空置率很高。为管理经济削减，政府宏观调控的总方针是扩大内需，并实施一系列政策措施。

为启动房地产市场，政府采行了中止房地产开发中的部分收费并减少贷款条件，对购房户派发个人住房贷款并实施首付按揭等优惠政策，性刺激住房市场需求，接到了显著效果，渐渐经常出现购销两旺的景象。然而，转入本世纪以来，房价下降已远超过了市场需求等长时间因素夹住的合理范围，成几倍的疯涨，一路攀升到绝大多数城市居民不有可能忍受的程度。

毕竟，归纳起来，就是地方政府、商业银行与房地产开发商结为的利益联盟的利益执着造成房价疯涨。其中，地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因，它使房地产暴利不道德身披“合法”的外衣；还包括房地产商在内的投机性和投资群体是推展房价狂涨的核心力量，并沦为暴利的主要获得者；商业银行是房价高位运营的承托力量，它不仅向转售住房者获取了按揭贷款，而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式获取首付款，从而导致一个可观的炒房族，在房市上兴风作浪。

毕业论文 http://www.lw54.com 　 再行看商品房成本费用。商品房开发成本，主要是建筑材料费用和土地出售费用。建筑材料购价是由市场供求关系要求的，承建商不太可能由此取得相当大益处。

但是，土地这个基本要素却使开发商大获得其利。在我国的土地产权制度中，除国家掌控一些国有土地外，绝大部分土地归属于农民集体所有，与家庭联产承包责任制互为联系，农民个人只有使用权。

长期以来，当国家建设项目必须征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会调停，农民个人几乎被回避独自。这一作法而然地被运用到房地产开发征地中，出于前面所述的原因，征地实质上就是开发商与地方政府之间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较多的费用取得了土地。四川省自贡市的红旗乡，从1992~1999年接管农民土地7 700多亩，当时失地失业农民所获得的补偿费用仅有按每人8 000元计发，这些以国家建设名为接管的土地又基本上转卖到一些政府官员主持人的房地产开发公司，到2004年4月有一块71亩的土地居然以每亩60万元的起价拍卖会过来。由此事例可以推测，只能靠土地交易，就有大笔财富流向开发商手中。

而且减租土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金，而是从商业银行取得的贷款，由于这种贷款的实际利率很低，又可以使开发商挤满一笔财富。有资料表明，累计2004年4月，全国房地产开发投资大约8 800亿元，其中银行贷款7 200亿元，占到投资总额的82%。

充满著房价疯涨不说道，从2002年以来，我国通胀率大约为4%，开发商贷款的银行利率仅有5%~6%，其实际利率还将近2%，这种资金成本是极低的。因此，每年就有几十亿、上百亿的资金通过银行移往到开发商手中。总之，由于土地购价较低和资金成本低，使得房地产开发总的成本费用较低，与商品房价格畸高构成独特的鲜明。

在这种收益成本状况下，房地产暴利的产生就更容易解读了。毕业论文 http://www.lw54.com 2 房地产暴利的危害　 首先，激化了社会阶层分化和社会对立。一些房地产开发商转入房地产领域，多则十年较少则几年就沦为百万、千万乃至亿万富翁。

事实上他们原本并无多少资本，但为什么能在短期内暴富呢？有的学者概括出有一个“暴富流程图”：制订圈地计划→求助土地批租方→低于首付资金→获得可收买银行贷款的土地申请→用承建商单位资金做正负零→提供银行抵押贷款→预售期货房→基本已完成收益周期。正是在这个暴富流程中，开发商摄入大量社会财富，沦为最富裕的群体之一。在房地产商暴富的同时，社会有关群体的利益必定受到相当严重伤害：一是失地农民，他们获得很少的补偿费，其中少数人有可能专门从事其他营生，而大多数人陷于贫穷，因为丧失了土地这个赖以生存的基础；二是被征地的城市居民，他们获得的征地补偿费远远不够缴纳高房价，要么无限期租房过度“坐吃山空”，要么到远郊购房不受车马劳顿之厌；三是现在住房条件很差意图出售新房的城市工薪阶层，他们的收益受限，在低得诡异的房价下面对两难自由选择，要么维持现状望房兴叹，要么咬牙缴纳首付后在还本付息的重压终其一生着节衣缩食的生活。

　 在，房地产被普遍认为为是可谓富人最少的暴利行业，也是引起民众信访最多、伤害国家利益最少的行业。我国计划经济时实行的工农业产品价格的“剪刀差”，是一种以政权形式实施的不公平的国民收入再行分配，但其目的是为了累积国家化建设资金，人民群众需要拒绝接受。

但是，现阶段住房与土地的价格“剪刀差”毕竟社会阶层分化的一个最重要原因，大量社会财富流向少数人手中，而失地农民以及城市自寄居购房居民与被征地居民则正处于不受劫掠的境地，这是当前社会矛盾激化的最重要根源之一。近几年群众信访集中于的八个问题中就有农民失地和居民征地这两个问题，群众反映征地纠纷、违法占地面积等问题的占到上访招待部门法院总量的70%以上，国家信访局2002年法院土地接管上访4116件，大部分挤满在失地失业上。毕业论文 http://www.lw54.com 　 其次，浪费土地资源，严重威胁国家粮食安全。

据新华记者2004年6月24日报导，全国人大常委会副委员长盛华仁向十届人大常委会第十次会议报告常委会执法人员检查组检查土地管理法的实行情况时说，全国开发区多达6 015个，规划面积3.54万平方公里，相等于5 310多万亩，其中非常数量是耕地，而且有的还是高产农田；开发区规划面积已多达现有城镇建成区面积的总和。累计2003年初，开建和中环线的大学城46个，占地面积多达40万亩，到2004年6月开建和中环线的高尔夫球场306个，遍布全国26个省市，占地面积48.8万亩，其中也闲置了不少耕地，有的地方以建大学城和高尔夫球名为，大做房地产开发。另据国土资源部统计资料，近几年因建设用地、房地产开发和结构调整等共计闲置优质良田1300万亩。

这条消息，使笔者想起三个问题：一是知道必须那么多的大学城、高尔夫球场和商品房吗？在我国中低收入人口占到绝大多数的情况下，有多少人可以享用打高尔夫球这种奢华消费？这不是在浪费资源吗？二是我国以占到世界耕地总面积9%的耕地养活了占到世界总人数22%的人口，耕地资源十分短缺，但却有大片良田被公然闲置，觉得令人不解。我们就以1300万亩来，最少导致1300万农民丧失土地，每年较少产粮食品店130亿斤，相等于3600万人一年的口粮。如果任占田之风下去，那么，我国粮食还有安全性可言吗？三是还包括房地产开发商在内的利益联盟的逐利不道德什么不会毫无顾忌呢？据国土资源部有关资料表明，从1999~2002年，每年平均值有13.7万件土地犯罪案件，将近一年工夫，2003年11月就下降到16.8万件。

但是，前4年中平均值要有1512个，2003年要有1787个土地犯罪案件才有一个人受到刑事处分。也就是说，被作为刑事犯罪裁决的概率还将近两千分之一。

这种收益相当大而风险较小的贩毒大自然使那些暴利获得者深感有一点一搏。

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